Флиппинг недвижимости или как быстро и выгодно продать квартиру

24 Март 2023 | Азбука дизайна

 

Флиппинг – покупка квартиры в запущенном состоянии, полный редизайн и дальнейшая ее перепродажа за большую сумму.

Содержание статьи:

1. Что такое флиппинг.
2. Флиппинг квартир.
3. Преимущества и недостатки флиппинга.
4. Идеальный объект для флиппинга квартир.
5. Как заработать на флиппинге.

1. Что такое флиппинг.

Флиппинг – покупка квартиры в запущенном состоянии, полный редизайн и дальнейшая ее перепродажа за большую сумму.

Процесс включает в себя:

• Покупку квартиры или дома. Если квартира или дом в ипотеке, то приходится гасить кредит.
• Подбор строительной бригады.
• Закупка стройматериалов.
• Надзор за ремонтом.
• Профессиональная фотосессия недвижимости.
• Поиск покупателей и заключение сделки.

Флипингом недвижимости занимаются в основном риелторы, процесс занимает много времени. Чтобы этот бизнес был успешным, необходимо анализировать стоимость недвижимости относительно рынка и определенного жилого района. Риелторам проще этим заниматься, т.к. ни обладают необходимыми знаниями, имеют строительные бригады, знают юристов.

Чтобы уложиться в 3 месяца (идеальный срок подготовки жилья к продаже), важно привлекать профессионалов: дизайнеров, строителей, поставщиков материалов и мебели. Необходим также юрист и риэлтор. Команда даст возможность вести параллельно несколько проектов и быстро обернуть вложения.

Необходимо иметь средства не только для покупки недвижимости, но и для ее ремонта. Обычные люди также способны заработать, рассматривая флиппинг квартир как инвестицию в недвижимость. 

Флиппинг (от англ.  Flip – переворачивать) очень востребован в США, где знают, как заработать на флиппинге. Миллионы людей работают на основной работе днем, а вечером находятся в поисках жилья для покупки и выгодной перепродажи после косметического ремонта.
Рынок недвижимости в Америке постоянно растет. За полгода, затрачиваемые на ремонт и продажу, стоимость недвижимости вырастает на 2–3%.

2. Флиппинг квартир.

• Дизайн квартиры или дома предпочтителен в светлых цветах, с однотонными обоями или покрашенными стенами и светлыми дверьми. Это делает жилье зрительно богаче и привлекает больше покупателей. На белом фоне они смогут сделать свой интерьер, добавив мебель и аксессуары.
• Ремонт лучше делать в минимализме или скандинавском стиле, при этом обращать внимание на детали: освещение, декоративные подушки, часы, постеры, шторы, растения создадут уют и комфорт. В санузле можно использовать недорогую светлую плитку и яркие аксессуары (мыльницу и стаканчик для зубных щеток).

• Так как расходы на ремонт ограничены, то необходимо выделить деньги на подъем мебели (если квартира в доме без лифта) и вывоз строительного мусора. Лучше попросить бывших хозяев забрать все вещи. Вывоз мусора и старой мебели может стать дополнительным расходом денег.
• Необходимо приобрести мебель, сантехнику и бытовую технику. Жилье сразу станет намного привлекательнее, чем голые стены. Кухонный гарнитур можно выбрать в строительном супермаркете.
• Профессиональные фотографии помогают быстро продать жилье. Для этого лучше пригласить интерьерного фотографа. Для успешной продажи фотографировать надо в солнечный день и светлое время суток.
• Необходимо уделить внимание деталям для придания уюта: чайник с чашками на столе, цветы и т.д. Это привлечет внимание потенциальных покупателей и будет способствовать быстрой продаже.

Стоит отметить, что с каждой сделки уплачивается налог - 13% для физ. лиц и 6% для ИП.

3. Преимущества и недостатки флиппинга. 

Преимущества: 

• Это надежная инвестиция, она обеспечена титульным страхованием недвижимости.  
• Высокий доход — от 25% годовых и выше.
• Время на ремонт и продажу составляет от трех до шести месяцев.

Недостатки:

• Риск ошибки при оценке проекта и возможность убытка.
• Работа с правоустанавливающими документами.
• Риск обвала рынка недвижимости.      

Основные риски флиппинга:

• Юридические проблемы, связанные с квартирой или продавцом.
• Неправильная оценка жилья.
• Нехватка собственных денежных средств.
• Ошибки сторонних специалистов.
• Неправильная оценка рынка недвижимости.
• Форс-мажор.

 Можно заниматься флиппингом недвижимости самому, но для этого необходимо понимать рынок недвижимости, юридические нюансы сделки и ориентироваться на нужды покупателя. Если вы к этому не готовы, следует обратиться к специалистам, а это дополнительные расходы.
Для приобретения недвижимости нужен стартовый капитал. Также возможна ипотека. Реализовать ее будет сложнее — необходимо согласие банка на продажу залога или полное погашение ипотеки. 

4. Идеальный объект для флиппинга квартир. 

• 5 минут до остановки, в большом городе — 15-20 минут пешком до метро или до железнодорожной станции. Желательно, чтобы рядом были школы, парки, спортивные объекты, торговые центры или крупные супермаркеты.
• Cтудия, 1- или 2-х комнатная. Очень востребованы двухкомнатные квартиры 50-60 кв. м и однокомнатные 35-45 кв. м с лоджией или балконом.
• Окна во двор. Хорошо, если рядом с домом есть сквер или парк. Если окна выходят на дорогу, она должна находится в 25-30 метрах от дома. Рядом должны быть деревья.
• Не подходят первый и последний этажи. Последний подойдет, если над ним есть технический этаж.
• Подъезд отремонтирован.
• Соседи адекватные. 

Каких объектов лучше избегать: 

1. Жилье наследовано менее 3-х лет, чтобы исключить возникновение других наследников.
2. Жилье подарено посторонними людьми, не родственниками.
3. Продажа квартиры осуществляется по доверенности.
4. Цена недвижимости в договоре занижена, остальное хотят получить наличными. Это уход от налогов.

Различие между флиппингом и хоум-стейджингом

 Флиппинг требует большего количества финансовых вложений. В случае хоумстейджинга затраты составляют 1-3% от стоимости квартиры. Здесь важен не ремонт, а декорирование.

5. Как заработать на флиппинге.

Из вторичной недвижимости флипперы покупают в основном «убитые» квартиры со скидкой 25–30%.
Но существует и другой, не менее эффективный вариант: квартиры, которые надо срочно продать. На них можно получить скидку 10%. Это жилье возможно взять в ипотеку, сделать небольшой косметический ремонт, заменить текстиль, поклеить обои, сделать профессиональные фотографии и продать.
Годовая прибыль составит около 27% при заработке 9% с одной сделки за три месяца, учитывая налог на прибыль.
Если инвесторы будут быстро приобретать недвижимость на 10% дешевле, это выгодно всем. Продавец быстро продаст свое жилье, флиппер заработает в 5 раз больше, чем на банковском депозите, обеспечив свои деньги недвижимостью.

Опытные флипперы понимают, как заработать на флиппинге, и покупают жилье за 70% от его оцениваемой стоимости после ремонта, с учетом затрат на материалы и работу.

Подводя итог, флиппинг недвижимости – большой рынок для инвесторов в России. В ближайшие несколько лет он будет расти и развиваться.

 

Вернуться