Флиппинг недвижимости или как быстро и выгодно продать квартиру
24 Март 2023 | Азбука дизайна
Флиппинг – покупка квартиры в запущенном состоянии, полный редизайн и дальнейшая ее перепродажа за большую сумму.
Содержание статьи:
1. Что такое флиппинг.
Флиппинг – покупка квартиры в запущенном состоянии, полный редизайн и дальнейшая ее перепродажа за большую сумму.
Процесс включает в себя:
- Покупку квартиры или дома. Если квартира или дом в ипотеке, то приходится гасить кредит.
- Подбор строительной бригады.
- Закупка стройматериалов.
- Надзор за ремонтом.
- Профессиональная фотосессия недвижимости.
- Поиск покупателей и заключение сделки.
Флипингом недвижимости занимаются в основном риелторы, процесс занимает много времени. Чтобы этот бизнес был успешным, необходимо анализировать стоимость недвижимости относительно рынка и определенного жилого района. Риелторам проще этим заниматься, т.к. ни обладают необходимыми знаниями, имеют строительные бригады, знают юристов.
Чтобы уложиться в 3 месяца (идеальный срок подготовки жилья к продаже), важно привлекать профессионалов: дизайнеров, строителей, поставщиков материалов и мебели. Необходим также юрист и риэлтор. Команда даст возможность вести параллельно несколько проектов и быстро обернуть вложения.
Необходимо иметь средства не только для покупки недвижимости, но и для ее ремонта. Обычные люди также способны заработать, рассматривая флиппинг квартир как инвестицию в недвижимость.
Флиппинг (от англ. Flip – переворачивать) очень востребован в США, где знают, как заработать на флиппинге. Миллионы людей работают на основной работе днем, а вечером находятся в поисках жилья для покупки и выгодной перепродажи после косметического ремонта.
Рынок недвижимости в Америке постоянно растет. За полгода, затрачиваемые на ремонт и продажу, стоимость недвижимости вырастает на 2–3%.
2. Флиппинг квартир.
- Дизайн квартиры или дома предпочтителен в светлых цветах, с однотонными обоями или покрашенными стенами и светлыми дверьми. Это делает жилье зрительно богаче и привлекает больше покупателей. На белом фоне они смогут сделать свой интерьер, добавив мебель и аксессуары.
- Ремонт лучше делать в минимализме или скандинавском стиле, при этом обращать внимание на детали: освещение, декоративные подушки, часы, постеры, шторы, растения создадут уют и комфорт. В санузле можно использовать недорогую светлую плитку и яркие аксессуары (мыльницу и стаканчик для зубных щеток).
- Так как расходы на ремонт ограничены, то необходимо выделить деньги на подъем мебели (если квартира в доме без лифта) и вывоз строительного мусора. Лучше попросить бывших хозяев забрать все вещи. Вывоз мусора и старой мебели может стать дополнительным расходом денег.
- Необходимо приобрести мебель, сантехнику и бытовую технику. Жилье сразу станет намного привлекательнее, чем голые стены. Кухонный гарнитур можно выбрать в строительном супермаркете.
- Профессиональные фотографии помогают быстро продать жилье. Для этого лучше пригласить интерьерного фотографа. Для успешной продажи фотографировать надо в солнечный день и светлое время суток.
- Необходимо уделить внимание деталям для придания уюта: чайник с чашками на столе, цветы и т.д. Это привлечет внимание потенциальных покупателей и будет способствовать быстрой продаже.
Стоит отметить, что с каждой сделки уплачивается налог - 13% для физ. лиц и 6% для ИП.
3. Преимущества и недостатки флиппинга.
Преимущества:
- Это надежная инвестиция, она обеспечена титульным страхованием недвижимости.
- Высокий доход — от 25% годовых и выше.
- Время на ремонт и продажу составляет от трех до шести месяцев.
Недостатки:
- Риск ошибки при оценке проекта и возможность убытка.
- Работа с правоустанавливающими документами.
- Риск обвала рынка недвижимости.
Основные риски флиппинга:
- Юридические проблемы, связанные с квартирой или продавцом.
- Неправильная оценка жилья.
- Нехватка собственных денежных средств.
- Ошибки сторонних специалистов.
- Неправильная оценка рынка недвижимости.
- Форс-мажор.
Можно заниматься флиппингом недвижимости самому, но для этого необходимо понимать рынок недвижимости, юридические нюансы сделки и ориентироваться на нужды покупателя. Если вы к этому не готовы, следует обратиться к специалистам, а это дополнительные расходы.
Для приобретения недвижимости нужен стартовый капитал. Также возможна ипотека. Реализовать ее будет сложнее — необходимо согласие банка на продажу залога или полное погашение ипотеки.
4. Идеальный объект для флиппинга квартир.
- 5 минут до остановки, в большом городе — 15-20 минут пешком до метро или до железнодорожной станции. Желательно, чтобы рядом были школы, парки, спортивные объекты, торговые центры или крупные супермаркеты.
- Cтудия, 1- или 2-х комнатная. Очень востребованы двухкомнатные квартиры 50-60 кв. м и однокомнатные 35-45 кв. м с лоджией или балконом.
- Окна во двор. Хорошо, если рядом с домом есть сквер или парк. Если окна выходят на дорогу, она должна находится в 25-30 метрах от дома. Рядом должны быть деревья.
- Не подходят первый и последний этажи. Последний подойдет, если над ним есть технический этаж.
- Подъезд отремонтирован.
- Соседи адекватные.
Каких объектов лучше избегать:
- Жилье наследовано менее 3-х лет, чтобы исключить возникновение других наследников.
- Жилье подарено посторонними людьми, не родственниками.
- Продажа квартиры осуществляется по доверенности.
- Цена недвижимости в договоре занижена, остальное хотят получить наличными. Это уход от налогов.
Различие между флиппингом и хоум-стейджингом
Флиппинг требует большего количества финансовых вложений. В случае хоумстейджинга затраты составляют 1-3% от стоимости квартиры. Здесь важен не ремонт, а декорирование.
5. Как заработать на флиппинге.
Из вторичной недвижимости флипперы покупают в основном «убитые» квартиры со скидкой 25–30%.
Но существует и другой, не менее эффективный вариант: квартиры, которые надо срочно продать. На них можно получить скидку 10%. Это жилье возможно взять в ипотеку, сделать небольшой косметический ремонт, заменить текстиль, поклеить обои, сделать профессиональные фотографии и продать.
Годовая прибыль составит около 27% при заработке 9% с одной сделки за три месяца, учитывая налог на прибыль.
Если инвесторы будут быстро приобретать недвижимость на 10% дешевле, это выгодно всем. Продавец быстро продаст свое жилье, флиппер заработает в 5 раз больше, чем на банковском депозите, обеспечив свои деньги недвижимостью.
Опытные флипперы понимают, как заработать на флиппинге, и покупают жилье за 70% от его оцениваемой стоимости после ремонта, с учетом затрат на материалы и работу.
Подводя итог, флиппинг недвижимости – большой рынок для инвесторов в России. В ближайшие несколько лет он будет расти и развиваться.
Вернуться